万科：2022年Q3实现净利润48.28亿元，YoY-14.43%

万科A股票交易策略：2022.11.03 从技术图形上看，近期股价持续下跌，再次打开新的下行空间，预计近期股价在11元-15元之间波动的概率较高。从K线形态看，暂时不具备看多和做多的条件，激进的投资者可以背靠13元高抛低吸博反弹，止损位13元，不回补。建议仓位最高10%。从基本面来看，1-9月合计销售收入3,146.7亿元，去年同期为4,791.3亿元，同比下降34.32%。这个下降幅度对净利润的影响巨大，建议观望为主。2022年Q3实现销售收入1307.57亿元，YoY+25.28%，归母净利润48.28亿元，YoY-14.43%，扣非后净利润47.79亿元，YoY-14.03%，EPS 0.42元。加权平均净资产收益率2.06%，YoY-11.59%。目前销售收入下跌并未反应到Q3报表中，但预期保持不变。目前市盈率TTM为6.93倍（以股价13.64元测算）。不建议中长线持有，后期行业影响暂时无法判断，从员工人数上看，已经开始有人员精简迹象。预期安全边际市盈率控制在6倍以内。截止2022-09-30日股东人数：45.41万以上，散户化严重，持股分散，机构较少，股价难有大的趋势性行情，以波段震荡为主的阶段性行情为主。（文末有最新销售数据和最新公告跟踪）注：本文提供的交易策略均是我个人正在使用的，仅适合稳健的投资者以价值投资为主线，技术形态为辅助参考，不构成投资建议，交易的买点和卖点只供参考，盘中会根据实际走势修正。

历史预测记录：

2022.10.10 从技术图形上看，9月销量金额同比也大幅收窄，今日早盘略有冲高，但随着指数持续走弱，开始震荡走低。虽然最近政策利好较多，但基本面弱化已经是共识，股价难以持续走强，建议短线，中线离场回避。建议仓位最高10%。从基本面来看，1-9月合计销售收入3,146.7亿元，去年同期为4,791.3亿元，同比下降34.32%。这个下降幅度对净利润的影响巨大，建议观望为主。2022年H1实现销售收入2069.16亿元，YoY+23.82%，归母净利润122.23亿元，YoY+10.64%，扣非后净利润117.2亿元，YoY+9.26%，EPS 1.05元。加权平均净资产收益率5.06%，YoY+5.6%。目前销售收入下跌并未反应到半年报中，但预期保持不变。目前TTM为8.59倍（以股价17.51元测算）。不建议中长线持有，后期行业影响暂时无法判断，从员工人数上看，已经开始有人员精简迹象。预期安全边际市盈率控制在6倍以内。截止2022-06-30日股东人数：48.15万以上，散户化严重，持股分散，机构较少，股价难有大的趋势性行情，以波段震荡为主的阶段性行情为主。

2022.9.23 从技术图形上看，最近三个交易日股价已经回到20日均线，今日早盘还快速冲高，随后稳步回落，这是典型的出货手法，股价下行风险已经到来，股价放跌破了我前期预设的止损位18元，建议短线，中线离场回避。建议仓位最高10%。

2022.9.15 从技术图形上看，今日股价打出了近期的最高点，盘中最高价18.77元，收盘时逆势上涨3.29%。短线这种走势是没有套牢盘，我前期提醒每一次上涨都是抛空的机会，目前也是只要有操作就会有利润的。目前的走势并不意味着打开上行空间，上方压力位为前期高点19.5元和20元，以及21元，只有突破了这些关键位置才有可能打开上行空间，当股价未突破这些压力位之前以区间反弹对待，在股价冲高回落或者低开低走时离场，上移止损位至18元，不回补。建议仓位最高10%。

2022.9.6 从技术图形上看，近期股价小幅放量，但上涨幅度较大，全天震荡走高，盘中最高点17.88元，收盘时上涨3.96%。今日地产板块整体非常强势，板块上涨2.59%，我再次强调，房地产板块不具备持续上攻动力，机构资金也是利用板块快速轮动赚取波段利润，目前走势最好最强的是保利发展。上行空间并未打开，所有的反弹都是抛空的机会，不要抱有任何幻想。目前所有的上涨或者反弹都是机构资金边打边撤的玩法，上涨速度慢，跌起来很快。建议仓位最高10%。

2022.8.30 从技术图形上看，股价快速下跌到15元（除权后）止跌，走出了一个区间震荡形态。预计股价继续在15元-17元保持区间震荡的概率较高，也很难打开上行空间，短线交易建议在区间内高抛低吸，跌破15元止损离场。要等待明显的做多指标出现才能介入，两个指标，一是放量拉升突破均线，二是股价回升到10日均线之上（最低指标，稳健的要20日均线）。

2022.8.3 从技术图形上看，近期股价持续快速下跌，短线受到10日均线压制，而且持续跳空低开收阴，基本上没法操作了，也不具备介入空间。要等待明显的做多指标出现才能介入，两个指标，一是放量拉升突破均线，二是股价回升到10日均线之上（最低指标，稳健的要20日均线）。

2022.7.21 从技术图形上看，近期股价持续快速下跌，直逼前期低点，从成交量上看，基本上都是一放量差不多就是近期高点，所以，不建议抄底，如果要抄底的前期是股价回到20日均线之上，这是最起码的条件，要注意风险。目前的趋势担心放量破位下跌，那么下行空间将被打开，风险无法预测。

2022.7.5 从技术图形上看，近期股价可能进一步走高，但缺乏较好的入场位置，建议谨慎参与，止损位19元左右。继续维持前期判断，下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.6.8 从技术图形上看，近期股价持续走弱，从短线来看，股价回落风险较大，建议短线，中长线交易暂时停止，尽量回避风险。继续维持前期判断，下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.5.31 从技术图形上看，近期股价持续走弱，从短线来看，股价回落风险较大，建议短线，中长线交易暂时停止，尽量回避风险。继续维持前期判断，下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.5.9 从技术图形上看，近期股价再次回到均线之下，但强于大盘指数。短线来看，暂无趋势性行情，可能继续维持17元-20元之间波动，但不建议参与，方向不确定性较高。无论是从基本面还是技术面来看，股价都不具备长期高位运行的逻辑空间。继续维持前期判断，下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.4.20 从技术图形上看，今日股价小幅放量大跌6.34%，成交量31.92亿元，短线已经跌破支撑位，建议在操作上尽量回避。前期我建议落袋为安，无论是从基本面还是技术面来看，股价都不具备长期高位运行的逻辑空间。继续维持前期判断，下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.4.12 从技术图形上看，今日股价逆势回落，成交量有所放大，整个地产板块的炒作已经降温，目前已经出现第二个跌停潮，部分个股出现了天地板。建议落袋为安，无论是从基本面还是技术面来看，股价都不具备长期高位运行的逻辑空间。下方可以在前期低点15元附近抄底，维持15元-18元的波动空间。一旦跌破14元，建议止损离场，可以在15元再次回补。

2022.4.7 从技术图形上看，今日股价冲高回落，昨日也是，后面放量回撤的概率非常高，股价中长线处于下跌趋势中，短线趋势处于反弹中，近期股价持续反弹，从最低点14.43元-21.9元，上涨幅度达50%，从幅度上看属于中线级别的反弹，在A股，什么板块都可以拿来炒个短线或者中线，房地产因为政策有松绑预期，所以被拿来炒作，但是这种炒作是没有业绩支撑和基本面的支持，仅仅是资金情绪的渲泄而已。目前风险已经大于机会了，换手率过大，短线回落的概率非常高。

2022.4.1 从技术图形上看，今日股价继续放量上攻，全天上涨7.89%，成交量60.32亿元，股价中长线处于下跌趋势中，短线趋势处于反弹中，近期股价持续反弹，从最低点14.43元-20.94元，上涨幅度达45%，从幅度上看属于中线级别的反弹，目前存在选择方向的可能性较高，这是资金抱团炒作的结果，后期不排除还有新高，但是目前风险已经大于机会了。换手率过大，短线不确定性太高。从基本面来看，2022年销售收入4527.98亿元，同比去年增加8.04%，受行业影响看不去不大，但是净利润225.24亿元，同比去年下降45.75%，这个下滑幅度是非常明显的，特别是2022年1-2月销售收入同比下滑44.29%。目前市盈率为10.66倍（以股价20.66元测算），不建议中长线持有，后期行业影响暂时无法判断，从员工人数上看，已经开始有人员精简迹象。预期安全边际市盈率控制在6倍以内。截止2月28日股东人数：51.81万以上，散户化严重，持股分散，机构较少，股价难有大的趋势性行情，以波段震荡为主的阶段性行情为主。（文末有最新销售数据和最新公告跟踪）

2022.3.31 从技术图形上看，今日股价低走之后走了一个冲高回落，全天收涨0.9%，成交量64.11亿元，非常明显的大资金抱团炒作短线交易机会，后期股价并不具有持续性。一旦成交量下降，股价再次回落的可能性较高。

2022.3.17 从技术图形上看，今日股价高开高走，全天收涨7.54%，成交量36.69亿元，小幅放大。虽然近期反弹较强，需要注意股价的再次回落风险，目前技术图形不支持持续向上。但不建议中长线持有，短线可以在关键位置参与少量博弈。继续维持前期判断，已经打开了新的下跌空间，这个技术图形是无法看多的，这种破位式下跌，幅度都相对较大，建议投资者尽快切换到类似上汽集团，华域汽车，美的集团等风险较低的低估值蓝筹股上。

2022.3.14 从技术图形上看，今日股价距离前期低点仅0.02元， 已经打开了新的下跌空间，这个技术图形是无法看多的，这种破位式下跌，幅度都相对较大，建议投资者尽快切换到类似上汽集团，华域汽车，美的集团等风险较低的低估值蓝筹股上。建议短线，中长线资金离场回避，我个人一直都在提示房地产行业风险，如果一定要做多的话，可以考虑保利发展。

2022.3.11 从技术图形上看，今日股价已经打开了新的下跌空间，这个技术图形是无法看多的。建议短线，中长线资金离场回避，我个人一直都在提示房地产行业风险，如果一定要做多的话，可以考虑保利发展。

2021.11.03 从技术图形上看，股价已经打开了新的下跌空间，多单离场回避。

2021.9.4 从技术图形上看，下跌趋势不改，近期反弹承压，建议股价未站稳60日均线之前尽量回避交易。从基本面来看，房地产政策承压明显，监管趋严，行业净利润下滑是大势所趋，虽然看不上公司利润不错，但是合同负债降低了公司融资成本，实现盈利前景并不算好。

股票代码：000002.SZ ：02202.HK

公司名称：万科企业股份有限公司

英文名称：China Vanke Co.,Ltd.

员工人数：139494（截止2021年9月30日：140565）

股东总人数(户)：45.41万（截止日期2022-09-30）

董事长：郁亮

审计机构：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)

办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心

最近5年利润表

万科企业股份有限公司的主营业务为房地产开发和物业服务；公司主要产品及服务为房地产、物业管理、投资咨询。在《财富》“世界 500强”2021 年榜单中，本集团位列第 160 位。

2022年Q3实现销售收入1307.57亿元，YoY+25.28%，归母净利润48.28亿元，YoY-14.43%，扣非后净利润47.79亿元，YoY-14.03%，EPS 0.42元。加权平均净资产收益率2.06%，YoY-11.59%。

2022年H1实现销售收入2069.16亿元，YoY+23.82%，归母净利润122.23亿元，YoY+10.64%，扣非后净利润117.2亿元，YoY+9.26%，EPS 1.05元。加权平均净资产收益率5.06%，YoY+5.6%。

2022年Q1实现销售收入626.67亿元，YoY+0.65%，归母净利润14.29亿元，YoY+10.58%，扣非后净利润10.93亿元，YoY-5.58%，EPS 0.12元。加权平均净资产收益率0.60%，YoY+5.26%。

2021年年报，2021年实现销售收入4527.98亿元，同比去年增加8.04%，归属母公司股东净利润225.24亿元，同比去年增加-45.75%，扣非后净利润223.82亿元，同比去年增加-44.38%，EPS 1.94元。加权平均净资产收益率9.78%。每股现金股利0.97元。研发费用69亿元，同比去年增加46.4%。值得留意的是2021年第四季度实现销售收入1813.12亿元，同比去年增加2.08%，归属母公司股东净利润58.35亿元，同比去年增加-73.05%，扣非后净利润60.95亿元，同比去年增加-71.45%。

2021年末有息负债总额2,659.6 亿元，同比增长 2.9%，其中长期负债占比提高至 78%。报告期末货币资金 1,493.5 亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为 2.5 倍，较 2020 年末提升约 0.2 倍。本集团连续 13 年保持经营性现金流净额为正。截止年末，本集团存量融资的综合融资成本为 4.11%。

2021年末营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,299.3 亿元，占比 95.0%；来自物业服务的营业收入为 198.3 亿元，占比 4.4%。2021 年公司整体毛利率 21.8%，同比下降 7.4 个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率从 2020 年的 22.8%下降 5.6 个百分点至 17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至 23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从 2020 年的 24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从 905.7 亿元下降到 717.0 亿元，同比减少了 188.7 亿元。

2022年销售收入：1月销售面积 210.6（去年同期398.6）万平方米，同比去年下降47.3%，合同销售金额 356.0（去年同期714.7） 亿元，同比去年下降50.1%；2月销售面积 185.2（去年同期276.2）万平方米，同比去年下降32.9%，合同销售金额 293.7（去年同期451.6） 亿元，同比去年下降34.9%；3月销售面积 236.9（去年同期429.5）万平方米，同比去年下降44.8%，合同销售金额 415.3（去年同期628.4） 亿元，同比去年下降33.9%；4月销售面积 160.9（去年同期308.6）万平方米，同比去年下降47.8%，合同销售金额 308.4（去年同期497.7） 亿元，同比去年下降38.03%；1-4月合计销售收入1,373.4亿元，去年同期为2,292.4亿元，同比下降40.08%。5月销售面积 187.5（去年同期382.7）万平方米，同比去年下降51.0%，合同销售金额 307.6（去年同期575.6） 亿元，同比去年下降46.56%；1-5月合计销售收入1,681.1亿元，去年同期为2,868.1亿元，同比下降41.39%。6月销售面积 309.6（去年同期396.0）万平方米，同比去年下降21.8%，合同销售金额471.9（去年同期676.3） 亿元，同比去年下降30.2%；1-6月合计销售收入2,152.9亿元，去年同期为3,544.3亿元，同比下降39.2%。7月销售面积 216.5（去年同期307.1）万平方米，同比去年下降29.5%，合同销售金额336.9（去年同期515.4） 亿元，同比去年下降34.63%；1-7月合计销售收入2,489.8亿元，去年同期为4,059.8亿元，同比下降38.67%。8月销售面积 202.6（去年同期219.4）万平方米，同比去年下降7.6%，合同销售金额309.7（去年同期370.3） 亿元，同比去年下降16.36%；1-8月合计销售收入2,799.4亿元，去年同期为4,430.1亿元，同比下降36.8%。9月销售面积 227.1（去年同期228.2）万平方米，同比去年下降0.48%，合同销售金额347.3（去年同期361.1） 亿元，同比去年下降3.82%；1-9月合计销售收入3,146.7亿元，去年同期为4,791.3亿元，同比下降34.32%。

万科重要公告：

万物云于 2022 年 3 月 31 日通过其联席保荐人向香港联交所呈交上市申请（A1 表格），以申请万物云的股份于香港联交所主板上市及批准买卖。

2022.3.30 拟用于回购的资金总额不低于人民币 20 亿元（含），不超过人民币 25 亿元（含）。按回购资金总额上限人民币 25 亿元和回购股份价格上限 18.27 元/股测算，预计回购股份的数量约为 136,836,344 股，约占目前公司总股本的 1.18%；按回购总金额下限人民币 20 亿元和回购股份价格上限 18.27 元/股测算，预计可回购股份数量约为 109,469,075 股，约占目前公司总股本的 0.94%；